Troca de imóveis: Que impostos devo pagar na permuta de imóveis

Quando falamos em venda e compra de imóveis, há uma série de tributos envolvidos na transação, como o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos – e, em alguns casos, quando o valor da venda for superior ao da aquisição o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital.

Porém, e quando há permuta, ou seja, troca-se um imóvel por outro?

Nessa hipótese, há permutas em que os dois imóveis têm valores similares e, em outros casos, o valor de um dos imóveis é superior ao outro, havendo parte do pagamento em dinheiro.

Vamos, neste artigo, falar sobre o ITBI e o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital na permuta de imóveis, para que você entenda as mudanças trazidas pela PGFN – Procuradoria Geral da Fazenda Nacional e não pague tributos em valor maior do que o devido:

• O ITBI incide sobre a permuta?
• Como deve ser calculado o ganho de capital?

O ITBI incide sobre a permuta?

A regra geral é que o ITBI incide sobre as transações imobiliárias em que há transferência de propriedade a título oneroso, como na venda e compra de imóvel.

Assim como, também incide na permuta de imóveis, quando há diferença entre os valores dos imóveis permutados, na aquisição de imóveis em leilão seja ele judicial ou extrajudicial (realizados, por exemplo, por instituições financeiras).

Notem que há 2 requisitos legais para a incidência do ITBI, a transação a título oneroso, bem como a transferência da propriedade.

Leia também: Uma luz no final do túnel, mas a que distância? Entenda um pouco mais sobre o ITCMD

Como deve ser calculado o ganho de capital?

A Procuradoria Geral da Fazenda Nacional encerrou, finalmente, uma discussão que afetava diretamente as pessoas jurídicas, após publicar o Decreto nº 167/2022, no qual “abraça” o entendimento jurisprudencial da não tributação de permuta de imóveis, operação comum no mercado imobiliário.

A Câmara Superior do Comitê Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) já havia decidido a favor do contribuinte.

Segundo o Conselheiro Caio Cesar Nader Quintella: “O próprio conceito de permuta, de existência milenar, exprime um negócio de troca, que na sua própria natureza depreende-se equivalência e neutralidade econômica.”

Eram parte no caso julgado pelo CARF, uma empresa dedicada à incorporação e construção de imóveis, na qual a Secretaria da Receita Federal cobrava Imposto de Renda sobre a transação.

Durante a fiscalização, foi alegado que, em virtude de a empresa ter deixado de registrar as vendas de unidades imobiliárias e repetidas fraudes por meio de contratos particulares e escrituras públicas de compra e venda em que constava valor inferior aquele da transação.

O fato que levou à decisão, foi a constatação de que inexistiu lucro da empresa, conforme decisão do STJ (REsp nº 1.733.560).

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