COVID 19 – Impactos nos Contratos Imobiliários

A crise do COVID 19 trouxe impactos graves em todos os setores da economia, seja para empresários, seja para empregados. Neste artigo, focaremos na área de contratos imobiliários, em especial os compromissos de venda e compra de imóveis na planta firmados entre os promissários compradores e Incorporadores.

Promissários compradores foram afetados pela crise, estando em situação financeira difícil e trataremos das alternativas para se evitar a inadimplência ou, ainda, do risco de pagamento de multas, juros ou até da perda do imóvel.

Portanto, analisando a legislação vigente e principalmente a crise atual, os promissários compradores poderão adotar as seguintes medidas:

1 – Rescindir os compromissos de compra e venda relativos à aquisição de futura unidade fundamentado em “caso fortuito ou força maior”, desde que efetivamente comprovem que o evento foi crucial para a impossibilidade de prosseguir na aquisição da unidade (muito embora eventual desemprego por conta da pandemia não possa ser, por si só, considerado um evento inevitável e imprevisível a justificar a aplicação da regra de exceção)

Neste caso, de acordo com a Lei nº 13.786/2018 (“Lei do Distrato”), para os empreendimentos lançados após a referida Lei, o promissário comprador que quiser rescindir unilateralmente, desde que suporte as respectivas punições compensatórias, ou seja, multa entre 25% (caso o imóvel seja submetido a patrimônio de afetação) ou 50% (caso não tenha sido submetido), poderá negociar junto a Incorporadora.

Ademais, vale lembrar que os empreendimentos lançados anteriormente a Lei acima citada, poderão negociar diretamente com a Incorporadora e pleitear a devolução de até 85% dos valores até então pagos, e caso não haja um acordo, mover a ação de rescisão contratual com devolução dos valores na Justiça.

2 – Renegociar os pagamentos junto aos Incorporadores das parcelas que não puderem ser arcadas, quando do seu vencimento, usando como base de negociação a teoria da imprevisão e boa-fé objetiva. Com a dificuldade de recebimento de rendimentos (ou, ainda, a redução de salários), os promissários compradores demonstrarão que existe um desequilíbrio financeiro, o que levará ao atraso nos pagamentos, e consequente risco de inadimplência.

Portanto, recomenda-se que os promissários compradores negociem com os vendedores, com o intuito de minimizar os impactos previstos nos compromissos anteriormente assumidos e possibilitando a revisão de cláusulas contratuais incompatíveis com a realidade imposta.

Estamos atentos às atualizações normativas do Governo Federal e do Governo Estadual, para sempre manter nossos clientes informados e ajudá-los da melhor maneira possível