Integralização de imóveis em holdings pode ficar livre de ITBI? STF decide a questão

A constituição de holdings patrimoniais e familiares tornou-se um instrumento recorrente de organização de patrimônio, especialmente para famílias que possuem imóveis destinados à locação. Uma das etapas mais importantes dessa estruturação é a transferência dos imóveis dos sócios para a sociedade, normalmente realizada por meio de sua conferência para integralização do capital social. É justamente a tributação dessa operação que está novamente em discussão no Supremo Tribunal Federal.

No Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), o STF analisa se a imunidade do ITBI prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição também se aplica quando a sociedade que recebe os imóveis exerce predominantemente atividades imobiliárias, como compra e venda ou locação. A questão é relevante porque municípios vêm exigindo o imposto nessas situações, sob o argumento de que a atividade preponderantemente imobiliária afastaria a imunidade. 

O motivo da discussão

A discussão decorre da própria redação da Constituição. O texto estabelece que o ITBI não incide sobre bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e também menciona operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, acrescentando uma exceção para hipóteses em que a atividade preponderante seja imobiliária. A controvérsia está justamente em saber se essa exceção alcança também a primeira situação — a integralização de capital — ou apenas as operações societárias mencionadas posteriormente. 

Até o momento, há maioria formada no sentido favorável aos contribuintes: cinco ministros votaram pelo reconhecimento da imunidade independentemente da atividade preponderante da sociedade, enquanto dois apresentaram posição divergente. O julgamento, entretanto, ainda não terminou, pois foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Por isso, apesar de a maioria já formada ser um dado relevante, ainda não há tese definitiva do STF.

O que o julgamento pode representar para as holdings patrimoniais

O impacto prático é significativo para as holdings familiares. Imagine uma família que possua diversos imóveis alugados e decida constituir uma sociedade para centralizar a administração desse patrimônio e organizar sua sucessão. Ao integralizar os imóveis no capital social da holding, alguns municípios exigem ITBI justamente porque a principal atividade da empresa passa a ser a administração e locação de bens próprios. Se prevalecer a posição atualmente majoritária no STF, a atividade imobiliária, isoladamente, não será suficiente para afastar a imunidade.

Isso pode reduzir consideravelmente o custo de determinadas reorganizações patrimoniais. Dependendo do município e do valor dos imóveis transferidos, o ITBI representa uma despesa relevante na implantação de uma holding. O entendimento defendido pelo relator, ministro Edson Fachin, reconhece a imunidade na integralização independentemente da atividade preponderante da sociedade. 

A eventual decisão favorável também não significa que qualquer transferência de imóveis para uma sociedade passará a estar automaticamente protegida do ITBI. Durante o julgamento, foi expressamente ressaltada a possibilidade de fiscalização de operações que apresentem artificialidade, simulação ou fraude destinada apenas à obtenção da imunidade. Portanto, a existência de uma holding não substitui a necessidade de uma operação efetiva, corretamente documentada e compatível com seus objetivos patrimoniais e societários. 

Esse aspecto é especialmente importante no planejamento patrimonial e sucessório. A própria discussão no STF fez referência às holdings familiares, nas quais pessoas transferem bens próprios para sociedades destinadas à organização de seu patrimônio. Se a maioria for confirmada, famílias que deixavam de adotar determinadas estruturas em razão do custo do ITBI poderão reavaliar suas alternativas. Mas essa análise deverá considerar o conjunto da operação: imposto de renda, custos registrais, tributação futura dos rendimentos e das alienações, regras de governança e efeitos sucessórios.

O que acontece agora no STF

O julgamento do Tema 1.348 ainda precisa ser concluído. Como se trata de recurso com repercussão geral, a tese definida pelo Supremo deverá orientar os demais processos judiciais que discutem a mesma questão em todo o país. Além de confirmar ou alterar a maioria atualmente formada, será importante observar a redação final da tese e eventuais esclarecimentos sobre os limites da imunidade.

Também merece atenção a possibilidade de o STF definir os efeitos temporais de sua decisão. A questão pode ser especialmente relevante para empresas que já recolheram ITBI em integralizações anteriores ou que mantêm discussões administrativas ou judiciais em andamento. Enquanto o julgamento não estiver concluído, qualquer estratégia de recuperação de valores ou realização de novas operações deve considerar que ainda não existe uma decisão definitiva sobre o Tema 1.348.

A decisão pode abrir uma nova janela para o planejamento patrimonial

A discussão ultrapassa uma simples controvérsia sobre pagamento de imposto. O custo tributário da transferência dos imóveis é um dos fatores considerados na decisão de constituir ou não uma holding patrimonial. Se o STF confirmar que a imunidade independe da atividade preponderante da sociedade, uma barreira relevante para algumas estruturas patrimoniais poderá ser reduzida.

Isso não significa, porém, que a holding passará a ser vantajosa para todas as famílias. Uma estrutura patrimonial eficiente deve ser analisada de forma individualizada, considerando o número e o valor dos imóveis, sua destinação, a renda produzida, os objetivos dos proprietários, a composição familiar e os efeitos tributários presentes e futuros. Economizar ITBI na entrada não é, isoladamente, razão suficiente para constituir uma holding.

O julgamento do Tema 1.348 reforça, portanto, uma premissa importante do planejamento patrimonial: decisões que envolvem imóveis, sociedades e sucessão devem ser tomadas considerando não apenas o custo imediato, mas seus efeitos ao longo do tempo. Para famílias que já possuem holdings, pretendem constituí-las ou postergaram a integralização de imóveis em razão do ITBI, acompanhar a conclusão do julgamento e revisar a estrutura adotada pode ser tão importante quanto planejar uma nova operação.

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