Patrimônio familiar e ITBI: planejar bem é pagar menos

Transferir o patrimônio da família para as próximas gerações com segurança, economia e sem conflitos é o objetivo de qualquer planejamento sucessório bem feito. Nesse processo, imóveis quase sempre ocupam papel central — e é justamente aí que um imposto pouco compreendido pode gerar surpresas desagradáveis: o ITBI.

O que é o ITBI

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo cobrado pelos municípios sempre que um imóvel muda de proprietário por um ato entre pessoas vivas: uma compra e venda, uma dação em pagamento (quando o imóvel é entregue para quitar uma dívida) ou outras formas de transferência onerosa. É importante não confundi-lo com o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que incide nas heranças e doações. 

Cada um tem sua lógica e seu momento de cobrança. A alíquota do ITBI varia conforme o município — em geral entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel —, o que significa que, dependendo da cidade e do valor do bem, o imposto pode representar uma quantia bastante expressiva.

Sobre o que o ITBI incide

O ITBI incide sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Durante muito tempo, municípios tentaram definir por conta própria quanto valeriam os imóveis para fins de cobrança — usando tabelas internas ou o valor do IPTU como referência, que normalmente é inferior ao valor real de mercado. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) encerrou essa discussão: a base de cálculo é o valor declarado pelo contribuinte na transação, e esse valor presume-se condizente com o mercado. O município pode questionar, mas não pode simplesmente substituir o valor informado pelo contribuinte por um número fixado unilateralmente. Essa definição foi importante para dar mais previsibilidade e segurança a quem negocia imóveis.

Como o ITBI é calculado na prática

O cálculo é direto: aplica-se a alíquota municipal sobre o valor da transação. Se um imóvel é transferido por R$ 500.000,00 e a alíquota do município é de 2%, o ITBI será de R$ 10.000,00. Em municípios com alíquota de 3%, esse valor sobe para R$ 15.000,00 — sobre o mesmo imóvel. Alguns municípios ainda tentam cobrar o imposto sobre a diferença entre o valor declarado e o que entendem ser o “valor correto de mercado”, mas essa prática vem sendo sistematicamente rejeitada pelos tribunais, que reconhecem o direito do contribuinte de ter sua declaração respeitada.

O ITBI no planejamento sucessório: uma variável que não pode ser ignorada

Quando uma família decide estruturar uma holding patrimonial — uma empresa criada para concentrar e administrar o patrimônio familiar, facilitando a sucessão e a gestão dos bens —, é comum que imóveis sejam transferidos para essa pessoa jurídica como forma de compor o seu capital. A Constituição Federal prevê que essa operação é imune ao ITBI, ou seja, a transferência do imóvel para a empresa, nesse contexto específico, não gera o imposto. Essa imunidade pode representar uma economia relevante, especialmente em patrimônios volumosos. Contudo, há uma condição essencial: a empresa não pode ter como atividade principal a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil. Se essa for a atividade central do negócio, a imunidade não se aplica e o ITBI é cobrado normalmente. Ignorar essa distinção no momento de estruturar o planejamento pode transformar uma economia prevista em um passivo tributário real.

Atenção: a imunidade não vale para todos os casos — e esse é o ponto mais crítico

Este é o aspecto que mais surpreende famílias e empresários: a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital de uma empresa não é automática nem se aplica a todas as situações. E o cenário de maior risco é justamente o mais comum: holdings constituídas para administrar o próprio patrimônio imobiliário da família, cujos imóveis são alugados a terceiros. Nesse caso, a atividade predominante da empresa é a locação — exatamente uma das hipóteses que afasta a imunidade. O Supremo Tribunal Federal ainda analisa a extensão dessa questão (Tema 1.348), e o desfecho do julgamento terá impacto direto sobre milhares de estruturas patrimoniais já constituídas no Brasil. Uma holding desenhada sem considerar esse risco pode enfrentar autuações fiscais com valores significativos, juros e multas — anulando boa parte dos benefícios que motivaram a sua criação.

A arquitetura sucessória certa faz toda a diferença

O planejamento sucessório bem estruturado vai muito além de organizar quem herda o quê. Quando conduzido com análise tributária adequada, ele permite que o patrimônio construído ao longo de uma vida chegue às próximas gerações de forma eficiente, com menor custo, menor risco de conflitos e maior segurança jurídica para todos os envolvidos. O ITBI é apenas uma das peças desse tabuleiro — ao lado do ITCMD, do Imposto de Renda, da estrutura societária e dos direitos dos herdeiros. Nenhuma dessas variáveis pode ser ignorada. Uma arquitetura sucessória bem pensada não improvisa: ela antecipa, avalia cada cenário e constrói uma solução sob medida para a realidade de cada família.

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