Não consigo renegociar meu aluguel, o que fazer?

Vivemos momentos de incerteza e instabilidade, ocasionados pela pandemia do COVID-19.

Para evitar o avanço do contágio pelo COVID 19, no final de março deste ano, foram adotadas medidas severas, dentre elas o fechamento de comércios e empresas que não eram considerados serviços essenciais. Porém, ainda que necessária, tal medida foi é fatal para vários setores economia, afetando, por vezes de forma irreversível, pessoas físicas e jurídicas.

Desde março, vários estabelecimentos comerciais sofreram muito com as consequências financeiras da suspensão das atividades, tendo de demitir pessoas, suspender contratos de trabalho, atrasar pagamentos de obrigações (água, luz, gás, locação, dentre outros). Ainda que, recentemente, tenha sido determinada a reabertura parcial de alguns estabelecimentos, retomando-se apenas uma pequena parte de seu faturamento, isso não se faz suficiente para que as empresas paguem dívidas e obrigações em atraso.

Nesse contexto, abordaremos aqui a renegociação dos contratos de locação destes estabelecimentos afetados e a possibilidade de rescisão contratual que ocorrerá, caso locador e locatários não entrem em acordo.

São dois os princípios que regem o contrato.

O primeiro deles estabelece que o contrato obriga que as partes devem cumprir tudo que está inserido nestes documentos, dentro dos limites da lei.

O segundo deles ensina que um pacto seja alterado pelas partes, sempre que as circunstâncias que existiam quando da assinatura do contrato se alterarem de forma a prejudicar o próprio equilíbrio e cumprimento da obrigação contratual, necessitando um ajuste.

A atual conjuntura de pandemia caracteriza um desequilíbrio das condições originalmente assumidas pelas partes, uma vez que a suspensão das atividades não decorreu de ato do locatário, mas de motivo de força maior, a pandemia do COVID 19.

Nesse atual momento, o melhor caminho para ambas as partes seria o da negociação extrajudicial, independentemente do contrato e da existência de cláusula de renúncia de revisão de valores de locação, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Assim, as partes podem em comum acordo, extrajudicialmente, firmar um aditivo contratual concedendo uma carência para esse período, ou a redução temporária da locação, por exemplo.

Caso as partes não cheguem a um acordo, poderão discutir judicialmente a redução do contrato, sendo certo que o locatário deverá provar que teve queda de seu faturamento e, se possível, a redução do valor da locação em imóveis similares.

Entretanto, sabemos que de acordo com a Lei do Inquilinato, para se discutir os valores a título de locação ou detalhes da locação, se faz necessário decorrerem 03 (três) anos do contrato de locação; sendo assim como poderia ser feito?

Tendo em vista que o uso da coisa pelo locatário teve sua faculdade restrita por determinação do Poder Público, e por ser a deterioração temporária, entende-se que é possível pleitear a redução do valor do aluguel, mesmo sem o transcurso dos 03 (três) anos da assinatura do contrato.

Vale destacar, ainda, que no início da ação é possível pedir ao juiz para que fixe um aluguel provisório, até decisão final, reduzindo-se o valor em patamar não inferior à 80% do aluguel vigente.

Várias decisões nesse sentido têm sido proferidas pelos Tribunais.

Considerando que mesmo havendo abertura parcial de alguns estabelecimentos comerciais, nem todos terão condições de se reerguer em tão pouco tempo. Portanto, poderão pleitear a rescisão contratual pela Justiça, com grande possibilidade de serem isenta de pagamento de multas decorrentes do contrato de locação existente entre as partes.